Wer in Bayern eine Immobilie erbt, freut sich oft zunächst über den neu gewonnenen Besitz. Doch schnell folgt die Ernüchterung: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer – und kann ich mir das Haus überhaupt leisten?
Gerade in Städten wie München, Augsburg oder Regensburg steigen die Immobilienwerte seit Jahren stark an. Dadurch überschreiten Erben häufig unbemerkt die gesetzlichen Freibeträge – und müssen auf einmal mit einer erheblichen Steuerlast rechnen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann Erbschaftssteuer anfällt, welche Freibeträge in Bayern gelten und wie Sie die Steuerlast mit rechtzeitiger Planung reduzieren können.
Grundlagen: Erbschaftssteuer und Immobilien
Das Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gilt im Freistaat Bayern wie in jedem anderen deutschen Bundesland. Die Erbschaftssteuer greift immer dann, wenn Sie Vermögen – etwa eine Immobilie – durch Erbschaft oder Schenkung erhalten.
Wichtig: Maßgeblich ist dabei nicht, dass es sich um eine Immobilie handelt, sondern wie viel das geerbte Vermögen insgesamt wert ist und in welchem Verhältnis Sie zur verstorbenen Person stehen.
Das bedeutet konkret:
- Die Steuer orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie, also dem aktuellen Marktwert.
- Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag.
- Nur der Betrag, der über dem Freibetrag liegt, wird besteuert.
Gerade bei Immobilien ist der Unterschied zwischen Wert und steuerpflichtigem Anteil oft entscheidend. Eine fachgerechte Bewertung ist daher der erste Schritt, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
„Eine realistische Wertermittlung ist die Grundlage jeder Nachlassplanung. Nur wer den tatsächlichen Immobilienwert kennt, kann sinnvoll über steuerliche Schritte entscheiden.“
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Persönliche Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Die Erbschaftssteuer greift erst, wenn der Wert der geerbten Immobilie den jeweils gültigen Freibetrag übersteigt. Diese Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen der verstorbenen Person und dem Erben:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkel, deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern sowie sonstige Erwerber: zwischen 100.000 Euro und 20.000 Euro je nach Steuerklasse
Gibt es Freibeträge speziell für Immobilien?
Speziell bei Immobilien gelten keine anderen persönlichen Freibeträge – es gelten dieselben Freibeträge wie für andere Vermögenswerte. Allerdings: Für selbst genutzte Immobilien gelten besondere Steuervergünstigungen. Das sogenannte Familienheim bleibt unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei.
Besonderheiten beim geerbten Eigenheim/Familienheim
Wenn eine Immobilie als sogenanntes Familienheim vom Erben weiter selbst genutzt wird, können besondere Steuervergünstigungen greifen:
- Ehepartner können eine Immobilie unabhängig vom Wert vollständig steuerfrei erben – vorausgesetzt, sie wohnen weiterhin selbst darin.
- Kinder profitieren von einem Freibetrag von 400.000 €. Darüber hinaus kann auch für sie Steuerfreiheit gelten, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:
- Die Wohnfläche übersteigt nicht 200 m2 und
- sie beziehen das Haus oder die Wohnung unverzüglich selbst.
Wichtige Hinweise:
- Die Eigennutzung durch den Erben ist zwingend erforderlich.
- Es gelten Einschränkungen bei der Wohnfläche und teilweise eine Mindestnutzungsdauer.
- Der Freibetrag bezieht sich auf den gesamten Nachlass, nicht nur auf die Immobilie.
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
„Das Familienheim-Privileg kann steuerlich sehr vorteilhaft sein – aber nur, wenn alle Voraussetzungen genau eingehalten werden. Eine fachkundige Prüfung lohnt sich in jedem Fall.“
Worauf sollten Erben in Bayern achten?
Gerade in Bayern sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Dadurch kann eine geerbte Immobilie schnell höhere Steuerbeträge auslösen, selbst wenn sie schon lange im Familienbesitz ist.
Darauf sollten Sie besonders achten:
- Aktuelle Immobilienbewertung: Der Verkehrswert wird vom Finanzamt nach den örtlichen Marktwerten berechnet. In Städten wie München oder Regensburg kann dieser deutlich höher liegen als erwartet.
- Rechtzeitige Nachlassplanung: Durch frühzeitige Schenkungen oder Nießbrauchregelungen lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen.
- Wohnsituation prüfen: Wer das geerbte Eigenheim selbst bewohnt, kann unter Umständen von der Steuerbefreiung für Familienheime profitieren.
- Steuerliche Beratung: Bei komplexen Erbfällen oder mehreren Erben ist es sinnvoll, rechtzeitig steuerlichen Rat einzuholen, um Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
„Gerade in Bayern erleben wir oft, dass hohe Immobilienwerte zu unerwarteten Steuerbelastungen führen. Eine vorausschauende Planung schützt Familien davor, ihr Zuhause aus finanziellen Gründen aufgeben zu müssen.“
Fazit
Wer in Bayern eine Immobilie vererbt oder erbt, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Regelungen auseinandersetzen. Durch eine kluge Nachlassplanung lassen sich viele Belastungen vermeiden und das oft ganz legal im Rahmen der bestehenden Freibeträge.
Besonders bei Immobilien mit hohem Marktwert lohnt sich eine individuelle Beratung. So können Freibeträge optimal genutzt, steuerliche Vorteile gesichert und die Weitergabe des Familienvermögens planvoll gestaltet werden.
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