Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihr Leben lang in einer Eigentumswohnung in München-Schwabing gelebt. Nun möchten Sie sicherstellen, dass Ihre Kinder oder Enkel diese Immobilie erben – ohne dass ein großer Teil ans Finanzamt geht. Genau hier greift das Erbschaftssteuerrecht (§ ErbStG).
Rechtslage und Erbschaftssteuern – Grundlagen
Wenn Sie eine Immobilie in München vererben, unterliegt dieser Vorgang dem deutschen Erbschaftsteuerrecht und anderen ortsbezogenen Vorschriften.
Für die Immobilienübertragung im Erbfall fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.
Entscheidend ist aber der Verkehrswert der Immobilie. Gerade in München mit seinen hohen Immobilienpreisen kann das schnell zu einer hohen Steuerlast führen.
„Finanzämter greifen zunehmend auf Marktwerte und moderne Bewertungsverfahren zurück. Die Bewertung von Immobilien muss daher realistisch erfolgen.“
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
Freibeträge & Steuerklassen beim Vererben
Beim Erben von Immobilien gelten Freibeträge, die je nach Steuerklasse unterschiedlich ausfallen:
- Kinder als Erben haben einen Freibetrag von 400.000 € (Steuerklasse I)
- Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner: Freibetrag 500.000 €
- Andere Erben (z. B. Geschwister, entfernte Verwandte) – deutlich geringere Freibeträge, teils nur 20.000 €.
Zusätzlich gibt es bei selbst genutzten Immobilien eine Begünstigung: Wird die Immobilie von Erben weiter selbst bewohnt und werden bestimmte Fristen eingehalten, kann eine weitgehende Steuerfreiheit greifen.
Ein Beispiel: Frau K. vererbt ihrem Sohn eine Wohnung in München im Wert von 900.000 €. Da er als Kind einen Freibetrag von 400.000 € hat, wären 500.000 € steuerpflichtig. Zieht der Sohn jedoch in die Wohnung ein und bewohnt es mindestens zehn Jahre, kann er unter Umständen die Immobilie komplett steuerfrei übernehmen.
Selbstnutzung, Vermietung und Steuervergünstigungen
Ob Sie eine Immobilie selbst nutzen oder sie vermieten, macht steuerlich einen gewaltigen Unterschied.
- Eigenheimnutzung: Bei selbst genutzten Häusern/Wohnungen kann unter bestimmten Bedingungen eine vollständige Steuerfreiheit gelten — vorausgesetzt der Erbe zieht ein und nutzt das Objekt über eine bestimmte Mindestdauer.
- Vermietung: Für vermietete Immobilien besteht Anspruch auf die sog. 13d-Regelung (§ 13d ErbStG): Hierbei werden nur 90 % des Verkehrswerts steuerlich angesetzt (Wertabschlag).
Wenn Ihr Erbe also die geerbte Immobilie selbst bewohnt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, diese steuerfrei zu behalten. Vermietet er sie stattdessen, greift die 13d-Regelung und es werden 10 % steuerlich abgezogen. Bei einem Verkehrtswert von 1 Mio. € spart er dadurch 100.000 € an steuerpflichtiger Bemessungsgrundlage.
„Vielfach entscheidend für die Steuerlast des Erben ist, ob dieser die Immobilie vermietet oder selbst nutzt.“
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
Vorweggenommene Erbfolge & Schenkung zu Lebzeiten
Viele Familien entscheiden sich dafür, Immobilien schon zu Lebzeiten zu übertragen. Das nennt man vorweggenommene Erbfolge. Der Vorteil: Steuerfreibeträge können mehrfach genutzt werden.
- Alle zehn Jahre können Freibeträge erneut ausgeschöpft werden.
- Bei Schenkungen greift eine 10-Jahres-Frist: Stirbt der Schenker innerhalb dieser Frist, wird der Wert der Schenkung zum Erbfall hinzugerechnet.
- Besonders effektiv ist die Schenkung mit Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht, damit Sie weiterhin Mieteinnahmen oder Nutzung behalten und gleichzeitig den steuerpflichtigen Wert senken.
„Ein bewährtes Instrument für steueroptimierte Immobilienübertragung ist die Kombination von Schenkung mit Nießbrauch.„
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
Pflichtteil, Erbvertrag und Testamentsgestaltung
Wer eine Immobilie in München vererbt, kommt am Pflichtteil nicht vorbei. Denn auch enterbte Familienmitglieder haben Anspruch auf einen Teil des Nachlasses. Schenkungen und Übertragungen zu Lebzeiten können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen, wenn sie nicht richtig berücksichtigt sind.
Um Konflikte zu vermeiden, ist oftmals ein Erbvertrag oder ein klar formuliertes Testament sinnvoll, gerade bei mehreren Erben oder unterschiedlichen Vorstellungen über Nutzung und Auszahlung.
„Eine frühzeitige, transparente Gestaltung des Testaments schützt vor Streit um den Pflichtteil – gerade bei Immobilien mit starkem Wertzuwachs wie in München.“
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
Praktische Schritte: So vererben Sie Ihre Immobilien in München sicher
Damit Sie Ihre Immobilie in München möglichst reibungslos vererben können, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
- Immobilienbewertung durch Fachgutachter – aktuelle Markt- und Bodenrichtwerte einholen.
- Testament oder Erbvertrag aufsetzen – idealerweise mit Fachanwalt für Erbrecht.
- Schenkungen prüfen und zeitlich planen – um Freibeträge mehrfach zu nutzen.
- Nießbrauch oder Wohnrecht vertraglich sicherstellen
- Steuerliche Prüfung & Erbschaftsteuererklärung – das zuständige Finanzamt wird den Grundbesitzwert feststellen lassen.
- Liquiditätsplanung – Erben sollten sicherstellen, dass sie Mittel haben, um etwaige Steuern oder Sanierungen zu tragen.
„Mit entsprechender Vorbereitung lassen sich Nachlassüberraschungen vermeiden – sowohl finanzielle als auch rechtlich.“
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
Fazit: Immobilie in München vererben mit Weitsicht
Das Vererben einer Immobilie in München ist komplex und von vielen Faktoren abhängig – von Steuerklassen über die Nutzung bis hin zu familiären Interessen und Pflichtteilsrechten. Mit frühzeitiger Planung, professioneller Beratung und einer cleveren Kombination aus Testament, Schenkung und Nießbrauch können Sie sicherstellen, dass Ihre Immobilie in guten Händen bleibt.
Empfohlene weiterführende juristische Quellen:
- Bundesministerium der Justiz – “Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)”
- Deutsche Anwaltauskunft – Informationen zum Grundstücks- und Erbrecht
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