Wer in Bayern eine Immobilie erbt, freut sich zunächst über den neuen Besitz. Schnell folgt aber die Ernüchterung: Wie hoch ist eigentlich die Erbschaftssteuer – und kann ich mir das Haus überhaupt leisten?
Gerade in München, Augsburg oder Regensburg steigen die Immobilienwerte seit Jahren stark. Dadurch überschreiten Erben oft unbemerkt die gesetzlichen Freibeträge und müssen mit einer spürbaren Steuerlast rechnen.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer in Bayern?
Die Erbschaftssteuer in Bayern richtet sich nach den bundesweiten Regeln des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) – ein eigenes bayerisches Steuerrecht gibt es nicht. Entscheidend sind Ihr Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, der Wert des Nachlasses und Ihr persönlicher Freibetrag. Je nach Steuerklasse liegen die Sätze zwischen 7 % und 50 %.
Bei Immobilien wird es in Bayern besonders schnell teuer: Die hohen Verkehrswerte in München und Umgebung lassen Freibeträge oft rascher schmelzen, als Erben erwarten.
Freibeträge auf einen Blick
| Erwerber | Freibetrag |
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € |
| Kind / Stiefkind | 400.000 € |
| Enkelkind | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern | 100.000 € |
| Sonstige Erwerber | 20.000 € |
Nur der Betrag oberhalb des Freibetrags wird besteuert. Ausführliche Informationen zu Steuerklassen und Sonderfällen finden Sie in unserem Glossar-Eintrag zum Erbschaftsteuer-Freibetrag.
Wichtig: Maßgeblich ist dabei nicht, dass es sich um eine Immobilie handelt, sondern wie viel sie wert ist. Das Finanzamt ermittelt dazu den Verkehrswert nach standardisierten Bewertungsverfahren – meist das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren.
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
„Gerade in München sehen wir häufig, dass Erben durch die hohen Immobilienwerte unerwartet in steuerliche Schwierigkeiten geraten. Eine strategische Nachlassplanung ist hier besonders wichtig.“
Erbschaftssteuer bei Immobilien in Bayern
In Bayern ist die Erbschaftssteuer für Immobilien besonders praxisrelevant, weil die Werte hier stärker steigen als in den meisten anderen Bundesländern. Drei Punkte sind dabei entscheidend.
Bewertung durch das Finanzamt. Das Finanzamt setzt nicht den Kaufpreis von früher an, sondern den aktuellen Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Bei Häusern kommt meist das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern eher das Ertragswertverfahren. Beide Verfahren orientieren sich an realen Marktdaten – und genau das treibt den steuerlichen Wert in Bayern nach oben.
Wichtig zu wissen: Der vom Finanzamt ermittelte Wert ist nicht in Stein gemeißelt. Erben können einen niedrigeren Wert nachweisen, etwa mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch einen zeitnahen Verkauf zu einem niedrigeren Preis. Bei größeren Differenzen zum Finanzamtswert kann sich dieser Schritt finanziell deutlich lohnen.
Steigende Immobilienwerte. Wer vor zehn oder fünfzehn Jahren ein Haus im Raum München, Augsburg oder am Bodensee gekauft hat, erlebt beim Erbfall oft eine Überraschung: Der heutige Verkehrswert liegt häufig um ein Vielfaches über dem ursprünglichen Kaufpreis – und genau dieser Wertzuwachs lässt viele Erben unbemerkt in eine höhere Steuerlast rutschen.
Die Familienheim-Ausnahme. Erbt der Ehepartner das gemeinsame Zuhause und bewohnt es weiter, bleibt die Immobilie unabhängig vom Wert vollständig steuerfrei. Kinder profitieren von derselben Steuerfreiheit, wenn sie unverzüglich selbst einziehen, die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und sie das Haus mindestens zehn Jahre selbst nutzen. Wird die Immobilie stattdessen vermietet, entfällt die Steuerfreiheit – dann zählt nur der reguläre Freibetrag.
Für Erben in Bayern lohnt sich deshalb vor allem eines: frühzeitig prüfen, ob die Voraussetzungen für das Familienheim-Privileg erfüllt sind, bevor das Finanzamt den Steuerbescheid erstellt.
Mehr dazu in unseren Glossar-Beiträgen Immobilien-Erbschaft, Immobilien vererben und Familienheim.
Praxisbeispiel: Geerbtes Haus in München
Ein Mandant aus dem Raum München erbte vor kurzem das Einfamilienhaus seiner Eltern. Das Finanzamt setzte den Verkehrswert mit rund 850.000 € an. Da für Kinder ein Freibetrag von 400.000 € gilt, blieben zunächst 450.000 €steuerpflichtig.
Überraschend war für ihn vor allem, wie hoch der vom Finanzamt ermittelte Wert tatsächlich ausfiel – deutlich über seiner eigenen Einschätzung. Der Fall zeigt: Wer in Bayern ein Haus erbt, sollte frühzeitig prüfen, ob die Voraussetzungen für die Familienheim-Befreiung vorliegen, statt erst auf den Steuerbescheid zu warten.
Worauf sollten Erben in Bayern besonders achten?
Gerade in Bayern sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen. Dadurch kann eine geerbte Immobilie schnell eine höhere Steuerlast auslösen – selbst wenn sie schon lange im Familienbesitz ist. Vier Punkte sollten Sie im Blick haben:
Miriam Mohr [Fachanwältin für Erbrecht]
„Eine realistische Wertermittlung ist die Grundlage jeder Nachlassplanung. Nur wer den tatsächlichen Immobilienwert kennt, kann sinnvoll über steuerliche Schritte entscheiden.“
- Aktuelle Immobilienbewertung: Der vom Finanzamt angesetzte Verkehrswert kann in München oder Regensburg deutlich höher liegen, als Sie erwarten.
- Rechtzeitige Nachlassplanung: Schenkungen oder eine Übertragung mit Nießbrauch helfen, Freibeträge mehrfach zu nutzen.
- Wohnsituation prüfen: Wer das geerbte Haus selbst bewohnt, kann von der Familienheim-Befreiung profitieren.
- Steuerliche Beratung: Bei mehreren Erben oder größeren Vermögen lohnt sich frühzeitiger fachlicher Rat.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein eigenes bayerisches Erbschaftssteuerrecht gibt es nicht – es gelten die bundesweiten Regeln des ErbStG.
- Freibeträge: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel.
- Bei Immobilien in München, Augsburg oder Regensburg sind Freibeträge wegen hoher Werte schnell ausgeschöpft.
- Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei bleiben.
- Frühzeitige Planung mit Schenkung oder Nießbrauch reduziert die Steuerlast deutlich.
Sie haben in Bayern eine Immobilie geerbt oder möchten Ihren Nachlass steueroptimiert gestalten? Vereinbaren Sie jetzt eine kostenlose Erstberatung mit unserer Kanzlei in Haar bei München – telefonisch unter 089 – 46 80 44 oder per Mail an info@mohrra.de.
Häufige Fragen (FAQ)
Sie richtet sich nach den bundesweit geltenden Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Die konkrete Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad, dem Nachlasswert und den Freibeträgen ab. Je Steuerklasse reichen die Sätze von 7 % bis 50 %.
Nein. Die Freibeträge sind bundesweit einheitlich. Ehepartner können aktuell bis zu 500.000 €, Kinder bis zu 400.000 €und Enkel bis zu 200.000 € steuerfrei erben.
Nicht zwangsläufig. Das hängt vom Immobilienwert, Ihrem Verwandtschaftsgrad und den verfügbaren Freibeträgen ab. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein selbst genutztes Familienheim vollständig steuerfrei bleiben.
Maßgeblich ist der vom Finanzamt festgestellte Verkehrswert. Gerade in Regionen mit hohen Immobilienpreisen wie München führt das häufig zu einer höheren steuerlichen Belastung als erwartet.
Ja. Ehepartner und Kinder können ein Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erben – etwa wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und die gesetzlichen Fristen einhalten.
Transparenz-Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt und durch unsere juristischen Fachquellen sowie redaktionelle Kontrolle optimiert. Trotz sorgfältiger Erstellung empfehlen wir, bei individuellen Rechtsfragen eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.
